马光远分析，2010年、2011年是中国金融危机最为严重的两年，之所以这两年我国的GDP出现接近10%甚至超过10%的增速，主要是因为“吃了4万亿元的春药”，而当药效结束后经济必然回归常态，随后的2012年我国经济增速下降至8%。到了今年第一季度，我国GDP增速降至7%。马光远看来，GDP增速放缓是一种正常现象。

       此外，他预计，根据经济发展趋势，今年某个地方跌破7%有可能，而到了2016年，7%的增长速度也不一定能保住。
       那么，GDP增速7%这一数字背后的因素是什么呢？马光远分析指出，过去拉动中国经济增长的房地产、制造业、投资等几架“马车”均出现了问题，这才是导致经济下行的原因所在。
房地产行业的四大变局
       随后，马光远对于当前房地产行业的地位、现状等进行了详细分析。“房地产对中国经济的增长起到举足轻重的作用。”他指出，房地产对中国经济增长的贡献率超过20%；而绝大多数地方政府的财政收入也是依靠房地产，2014年的数据显示，地方财政6万亿元中，70%来自于卖地。此外，房地产还影响到中国经济的方方面面，甚至每一个细胞。“房地产是中国经济晴雨表。”马光远认为，决定当下经济短期走势的关键因素仍然是房地产，房地产好中国经济就好，房地产差中国经济就差。当制造业“熄火”以后，唯一的办法就是在短期内将房地产搞起来。

       那么，如何把握未来房地产走势呢？对此，马光远认为，首先应该要了解房地产目前的四大变局，并进行了一一分析。
       第一， 炒房客选择投资房地产的意愿越来越低。自2008年开始，有团队对一个规模为2000人的炒房团进行过跟踪调查。而今年第1季度反馈的最新数据显示，有73%的人选择卖房而非买房。
       第二， 大量资金正在流出房地产。随着股市好转，大量资金开始从房地产流入股市。如果股市一直好下去，房地产复苏周期一定延迟，因为大家都会选择优先炒股而推迟买房。
       第三， 房地产的供求关系已经发生变化。马光远指出，80%以上的城市住房供应已经严重过剩。一些城市库存大到吓人，比如呼和浩特的库存达到1960万平方米，按照它的销售速度，最短也要卖十年。
       第四， 2008年微型反弹货币政策不会重出江湖。马光远认为，当年过度宽松的政策不可能再现。

       创新才能救活地产商
       尽管如此，马光远表示，未来的房地产行业仍然发挥举足轻重的作用。“美国完成城镇化已100多年了，但房地产业仍然是支柱产业。”他认为，在中国即便实现了城镇化，房地产仍会作为支柱产业存在，只是从事这一行的难度大了一些。
针对有业内人士所提的房地产已经由黄金时代迈入白银时代的说法，马光远并不认同。他表示，今后，地产行业将回归服务业本质，以前“打着高尔夫就能赚钱”的好日子已经结束了。马光远认为，根据人们的需求，房地产行业可以分为居者有其屋、居者优其屋两个阶段。而随着我国经济的升级，国人的消费和需求也相对提高。因而，开发商应该在转换思路，走创新、升级以及个性化的发展道路，这样才能保持核心竞争力。
基于以上分析，马光远抛出了其“三个20%”的看法。他认为，未来能够存活下来的开发商只有20%，另外80%的开发商一定会死掉，届时全国只剩下3万多家开发商；第二，未来只有20%的城市住房具有投资价值。他表示，如果青岛未来真的成为全球财富管理中心，毋庸置疑将成为最具有投资价值的城市之一；第三，一个城市只有20%的楼盘值得投资。他认为，目前房地产的一大变化就是人们对房子的需求已经告别了“温饱阶段”，未来大家追求的是有品质、高科技的房子。而一个城市中，这样的房子有20%已经不容易。

       商业地产要选准地点时机
       而对于部分开发商所关注的商业地产，马光远表示，目前来讲，真正满足需求的、功能性较全的商业地产依然较少。“尤其是在我国西部地区，高档的写字楼几乎没有，而一些省会城市的五星级酒店也只有一两个。”他认为，商业地产要想赚钱，就应该去商业设施稀缺的地方，比如甘肃等我国西部的一些城市。但同时，马光远也强调，商业地产并不好做。“像王健林讲的不是所有人都适合做商业地产，他也是失败了多少次，到最后才探索出这一套模式来。”
此外，马光远认为随着经济的不断发展，国人的消费水平不断提升，这在一定程度上也将促进商业设施的升级。“目前很多商业设施尚停留在满足人们吃喝的层面，而跟玩乐相关的设施相对较少。”他表示，城市升级就是要升级城市的商业地产，而未来“城市升级”带来的商业地产需求将非常大。