主题：现代化战略中的中国房地产
主讲：陈淮
著名经济学家
时间：2018年06月23日
6月23日，著名经济学家、原国务院发展研究中心市场研究所副所长陈淮，做客第33期青岛金融家俱乐部，以“现代化战略中的中国房地产”为题作主题演讲。在演讲中，陈淮紧密围绕中国现代化的住房目标、房地产中长期政策的基本走向等主题阐述了自己的观点和看法：
央行为何降准？经济增长堪忧
美国走出世界金融危机之后，经济强劲复苏，道琼斯、纳斯达克、标准普尔三大指数，连续一百多次创历史新高，涨幅很大。所以，美元开始进入上升渠道，也出现了我们一直担心的资金外逃问题，一旦人们的预期汇率有利于作为标杆的美元，那么就会为套取汇差产生波动。
对中国来说，热钱流出可能比我们估计的还要严重。2018年下半年，由于担心中美关系的恶化，可能流失的速度还会加快。现在已经有不少外资抛售资产，退出中国，这既有中国劳动力成本上升的因素，也有对中国对外开放前景、中美关系恶化的担忧。
前几日，央行再次定向降准。为什么定向降准而不降息？一方面，我们2018年上半年1到5月份的投资增速，除了房地产还保持8%左右的增速之外，基础设施建设、民间投资、国企的固定资产投资，都在零或者是正负之间。也就是说，我们拉动经济增速的投资，现在命悬一线。此外，2018年的1到5月消费也呈现为疲软的迹象，别指望它有跳跃式的大幅度增长。
综合种种因素，2018年下半年中国的经济增长仍然令人担心，为抑制我们从2014年以来的经济增速下滑，传统的办法应该是降息。但是在美元升值期中国降息，就会进一步促进外资从中国向国外流出，所以我们现在的宏观货币政策实际处在两难境地。
房产税一定出台，只是时间早晚
提到房地产税，有很多国内媒体再次热评，说不动产信息全国联网之后，贪官污吏、炒房者将被一剑封喉，房价很快就会下跌，但这都是幻想。事实上，不动产登记制度是保护老百姓持有资产而设立的制度，不是为剥夺而设的制度。
事实上，房地产税的出台和降房价没有任何关系。房地产税的本质是个人财产税，也是由纳税人直接负担的直接税，相比于间接税，是更利于社会公平、调整穷富差距的税赋体系。直接税和收入相挂钩，随着百姓收入快速增长，征收房产税是中国税负体系改革中由间接税向直接税转变的一个重要立足点。
其次，房产税的出台不是为了打土豪分田地，而是调动房地产存量资源，进行优化配置的重要手段；再进一步说，房地产税作为地方税种，它的出台也是为了调整中央和地方税负关系，最近中国的国地税合并，已经在全国人大正式决定通过，并且目前在一些省区开始推行。因此，房产税一定会征收，这只是时间早晚的问题。
总而言之，中美贸易摩擦、外资流出、深圳出台房改方案等，这些都是短期的政策影响或者形势的变化，投资者不能用它们来判断中国经济、房地产的战略方向。我们真正应该关注的是中国的城市化与城镇化、老百姓改善住房的迫切需求、人口向城镇的集聚和集中、人民群众对拥有私人财富累积的追求，这四个方面才将是一个持续二十、三十年甚至更长周期的现象，也是我们未来走向现代化过程中，判断房地产最根本的依据。
在演讲之后的提问环节，陈淮教授还就现场观众关心的话题，发表了自己的看法：
提问一：陈淮老师，我想替90后问您一个问题，我们是否要为现在的高房价接盘？第二个问题，最近有消息称房地产实名制，是防止小产权房上房产证，您认为农村集体建设用地的小产权房还有没有上房产证的可能呢？
陈淮：首先，无论在哪个国家、哪个时代拥有住房，都不是一件容易的事。日本市役所（相当于中国的街道办事处）一进门的公告板上就写着三件事情，提醒日本工薪阶层参加工作第一天开始就要做好准备：第一是子女教育，第二是购房，第三是养老。日本政府对这三件事都有一定的政策援助，只要公民能把自己的收益适度存入到这三个政策账户中，那么就可以减免个人所得税，因此日本鼓励个人对解决这三大难题负责。我想借日本的例子来说明，在哪一个国家拥有自己理想住房都不是件容易的事，但现在的年轻人也不必焦虑，因为你一定会比父辈更早、更圆满的解决这个问题。再说小产权房，到目前为止，我们没有在法律上承认它的存在，而且它的核心问题不在房子，而是地。小产权房将来想要“转正”恐怕要分门别类，也不会一刀切，但是全部发证“大赦天下”的可能性不大。但是如果是农村集体建设用地的小产权房，因为市政工程或者城市规划的原因进行拆、建，则应该另当别论，一定会有相应的补偿，这和城市居民到农村购买小产权房的权益保护程度是不一样的。
提问二：目前的高房价已经是各个家庭最沉重的压力，也是大家焦虑的源泉，但是所谓降房价的“四大利器”，比如真正把学区的设定与房产脱离的租售同权，政府放松土地供应等迟迟没有推出，请问您怎么看？
陈淮：首先，正如你所说虽然房价现在给了购房者一定的压力，但我相信青岛大部分百姓，特别是户籍购房居民，都在为早早上车暗地里庆幸。在过去房地产市场快速发展的20年中，如果把开发商新房卖出的销售收入累计相加，和现在这些房子的总市值相比，谁是最大的受益人？第一，是已经购房的老百姓群体；第二，是政府的卖地和税收；第三，是银行贷款；第四，才是开发商。如果我们把过去20余年的时间、资金和土地交给政府，而不是交给市场，那中国的城镇绝不可能有今天这么多、这么好的住房。虽然租售同权概念从第一天出现，就被寄予了打压房价的希望。但事实上，高房价意味着附属在房子周边，优质稀缺的教育、医疗、商业、社区服务等各种资源。我们稀缺的不是房子，是优质的教育资源，房价只是一种反映和依托。而租售同权，并不能让孩子们上优质学校的机会增加或者减少，本质上只是把机会分配给谁的区别。再者政府通过短期内政策打压房价，虽能缓解老百姓买房的购买压力，但合理的房价很难定义。打个比方说，如果青岛房价真的降到70%以上的家庭都买得起的价格，那么不仅有更多青岛市民想改善自己的住房，还会有非常多的外地资金涌入，供和求的矛盾只会变得更加尖锐。
提问三：陈淮老师，最近深圳最近出台了关于住宅的房改方案，除了商品房住宅之外，又提出了人才住房、安居型商品房等新种类，甚至有人把它称为“二次房改”。您觉得作为风向标的深圳房改政策，扩展到像青岛这种二线城市的可能性有多大，速度有多快？
陈淮：首先，“二次房改”的提法在中央文件中从未出现过，这首先是一个不严谨、不准确的概括。深圳所谓的住房供给是长期供应，包括大约1/3左右的人才房，还有一些低端保障房。对这个分配比例，深圳有自己的考量：第一，深圳是一个以创新型产业为支撑的新兴城市，希望保持住自己最大的竞争活力，所以对人才，特别是相对年轻的高学历人才的渴求可想而知。这种政策房，并不等于产权房，因此它的市场价格实际上并不能反映真正商品房的价格。第二，深圳的外来打工者，占据了相当大的比重。第三，深圳和青岛有一个很大的区别，即有深圳户籍的人，七成以上也在租房住。也就是说，深圳的住房产权掌握在少数人手里，大多数人在租房住，扭转这个格局需要发展二级市场，以及提供更多的政策性租赁住房。所以，深圳房改方案有其特殊性，不能和青岛简单类比，而更重要的是它带有很大的政治表态成分。愿望是好的，但能不能实现，我觉得恐怕还有待观察，其中不确定性比确定性更大一些。
